+7 (495) 332-37-90Москва и область +7 (812) 449-45-96 Доб. 640Санкт-Петербург и область

Оплата аренды по предварительному договору

Оплата аренды по предварительному договору

Анастасия Исурина, старший юрист компании Media-Saturn Russia. П ленум Высшего арбитражного суда постановлением от Дополнения подтвердили возможность аренды будущей недвижимости. Но, несмотря на это, по-прежнему очень распространены фактические арендные отношения, оформленные предварительным договором аренды с последующим заключением основного договора. Предварительный договор аренды стороны подписывают, как правило, на этапе, когда еще ведется строительство, поэтому характеристики объекта, дату его ввода в эксплуатацию и дату заключения долгосрочного договора можно определить лишь приблизительно. В предварительном договоре стороны часто предусматривают заключение еще и краткосрочного договора аренды перед долгосрочным договором.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

ВАС РФ опубликовал постановление по делу об оплате по предварительному договору аренды

Анастасия Исурина, старший юрист компании Media-Saturn Russia. П ленум Высшего арбитражного суда постановлением от Дополнения подтвердили возможность аренды будущей недвижимости. Но, несмотря на это, по-прежнему очень распространены фактические арендные отношения, оформленные предварительным договором аренды с последующим заключением основного договора. Предварительный договор аренды стороны подписывают, как правило, на этапе, когда еще ведется строительство, поэтому характеристики объекта, дату его ввода в эксплуатацию и дату заключения долгосрочного договора можно определить лишь приблизительно.

В предварительном договоре стороны часто предусматривают заключение еще и краткосрочного договора аренды перед долгосрочным договором.

Смысл в том, что объект передается арендатору сразу после введения в эксплуатацию, но до того, как арендодатель зарегистрирует свое право собственности на него этот процесс может затянуться. Учитывая отсутствие права собственности, долгосрочную аренду в этих обстоятельствах зарегистрировать практически невозможно.

Поэтому на этот период стороны заключают договор сроком менее года, не требующий регистрации. Предполагается, что после оформления права собственности стороны подпишут долгосрочный основной договор. Но в действительности арендатор оказывается в подвешенном состоянии: когда возникают все предпосылки к заключению основного долгосрочного договора, арендодатель может уклониться от этого.

Основания он может найти не только в неудачных формулировках предварительного договора, но и в факте наличия между сторонами краткосрочного договора. Если дополнительные соглашения вносят изменения в предварительный договор относительно предмета аренды, размера арендных платежей и т. Очень часто предварительный договор является смешанным, так как предусматривает передачу объекта арендатору еще до заключения основного договора не для эксплуатации, а для осуществления отделочных работ.

Такой договор может предусматривать также компенсационные эксплуатационные платежи арендодателю за энергоснабжение, водоснабжение и т. Фактические арендные отношения не продлевают срок предварительного договора. В таких случаях бывает, что указанный в предварительном договоре срок для заключения основного договора уже истек, но стороны продолжают исполнять предварительный договор арендатор продолжает работы по подготовке помещения к использованию, возмещает расходы арендодателя на коммунальные платежи и т.

При таких обстоятельствах, если арендодатель уклонится от заключения основного договора, вряд ли получится принудить его к этому в судебном порядке. Дело в том, что возможность продления срока предварительного договора какими-либо действиями сторон законом не предусмотрена постановление ФАС Московского округа от Ни продолжение переговоров о заключении основного договора аренды, ни фактическое использование арендатором помещения, ни сдача арендатором помещений в субаренду не расцениваются судами в качестве продления предварительного договора.

Наличие краткосрочного договора не влияет на срок заключения долгосрочного договора. Аналогичная проблема с пропуском срока заключения основного долгосрочного договора может случиться и когда стороны на промежуточном этапе после ввода здания в эксплуатацию, но до регистрации права собственности на него заключают краткосрочный договор. Если краткосрочный договор приходится несколько раз продлевать, то за это время можно просто упустить срок заключения основного договора.

Этот срок обычно привязан к оформлению арендодателем права собственности, а арендодатель может не сообщить арендатору о том, что это, наконец, случилось. Если арендатор, полагаясь на добросовестность арендодателя, не запрашивает периодически выписку из ЕГРП, он может узнать о регистрации права собственности и о наступлении срока заключения основного договора слишком поздно. Почему предварительный договор долгосрочной аренды не нужно регистрировать, если предварительный договор должен заключаться в той же форме, что и основной п.

Потому что государственная регистрация договора не является разновидностью формы договора п. Форма у договора аренды — простая письменная п. Требований к госрегистрации предварительного договора законодательство не содержит. Например, в предварительном договоре арендодатель обязался заключить договор аренды помещения не позднее 60 календарных дней после даты регистрации его права собственности на здание.

Также стороны договорились заключить краткосрочный договор аренды после окончания строительства здания. Во время действия краткосрочного договора аренды арендодатель зарегистрировал право собственности на здание. Однако после окончания этого краткосрочного договора стороны снова заключили краткосрочный договор аренды на 11 месяцев и затем продлили его еще на 11 месяцев.

И только после этого арендатор направил арендодателю требование заключить основной долгосрочный договор. Поскольку арендодатель на это предложение не отозвался, арендатор подал иск об обязании его заключить договор. Сначала в иске было отказано, но апелляционная инстанция это решение отменила и пришла к выводу, что, заключив второй краткосрочный договор, стороны продемонстрировали свою волю возобновить срок действия предварительного договора. Поэтому, по мнению суда, в тот период, когда арендатор направил арендодателю требование заключить основной долгосрочный договор, обязательства из предварительного договора еще действовали.

Однако кассационная инстанция оставила в силе первоначальное решение. Она указала, что в установленный договором срок после регистрации права собственности ни истец, ни ответчик не предлагали заключить долгосрочный договор аренды.

Следовательно, обязательства сторон по предварительному договору прекратились. При этом в краткосрочных договорах аренды стороны не согласовали никакие изменения срока заключения долгосрочного договора постановление ФАС Московского округа от В дальнейшем судьи Высшего арбитражного суда разделили мнение кассационной инстанции, не усмотрев оснований для передачи дела в надзор определение ВАС РФ от Росреестр может отказать в регистрации договора аренды недвижимости, если в ЕГРП есть запись об обременении этого имущества.

Даже если суд вынесет решение о заключении основного договора аренды объекта недвижимости, в отношении которого зарегистрировано обременение, в государственной регистрации права аренды на основании судебного акта может быть отказано п. Связано это с тем, что одно из оснований отказа в госрегистрации права — противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами на объект недвижимости абз. Следовательно, на момент заключения долгосрочного договора аренды нужно убедиться в отсутствии обременений данного объекта залогом либо в том, что собственник вправе сдать объект в аренду, несмотря на обременение.

То есть в том, что на это получено письменное согласие залогодержателя или по договору собственник может сдать объект в аренду без согласия залогодержателя. Если предварительный договор аренды недвижимости был заключен раньше договора ипотеки, то это не означает, что права аренды возникли раньше прав залога недвижимости.

Право аренды возникает лишь при заключении договора аренды, а не предварительного договора постановление Президиума ВАС РФ от Требование арендатора заключить основной долгосрочный договор в некоторых случаях может вступить в противоречие с тем, что помещение уже используется на основании краткосрочного договора аренды.

В основном это касается случаев, когда первый краткосрочный договор оказался возобновленным на неопределенный срок, то есть когда после окончания срока этого договора арендатор продолжает пользоваться помещением, в результате чего договор считается возобновленным не на такой же, а на неопределенный срок п.

Прежде чем подавать в суд иск о понуждении ответчика к заключению основного договора аренды, нужно направить ему предложение заключить данный договор, приложив проект договора со всеми существенными условиями ст. Иначе иск будет оставлен без рассмотрения постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от Если обе стороны настроены на исполнение предварительного договора и заключение долгосрочного договора, то проблем не возникает: при наступлении обстоятельств, которые служат основанием для заключения основного долгосрочного договора, они по соглашению расторгают краткосрочный договор и заключают долгосрочный.

Но если арендодатель передумал заключать долгосрочный договор, то он может попытаться использовать в своих интересах факт наличия краткосрочного договора. Правда, эта попытка не гарантирует удачу.

Например, стороны договорились заключить в будущем не позднее определенной даты основной договор аренды помещения. Затем дополнительным соглашением к предварительному договору стороны перенесли срок заключения основного долгосрочного договора на более позднюю дату и согласовали еще и дату заключения краткосрочного договора аренды этот договор понадобился на период оформления документов для госрегистрации основного договора, и эта причина была отмечена в допсоглашении.

Впоследствии стороны заключили еще два дополнительных соглашения к предварительному договору, в которых переносили заключение обоих договоров краткосрочного и долгосрочного на более поздние даты. Когда арендатор обратился к арендодателю с предложением заключить долгосрочный договор на согласованных ранее условиях он сделал это в пределах срока, установленного последним допсоглашением , арендодатель отказал.

По его мнению, предварительный договор прекратил свое действие в связи с заключением краткосрочного договора аренды. Кроме того, он сослался на то, что не может заключить основной договор, так как спорное помещение уже находится у арендатора по краткосрочному договору.

Арендатор подал иск об обязании арендодателя заключить долгосрочный договор аренды, но первая инстанция отказала в иске, разделив позицию арендодателя. По мнению суда, обязательства сторон по заключению основного договора прекратились исполнением п. То есть, заключив краткосрочный договор аренды, который впоследствии возобновился на неопределенный срок п.

Однако апелляционная и кассационная инстанции оказались на стороне истца. Суды указали, что поскольку предварительный и краткосрочный договоры стороны заключили только на срок оформления всех необходимых документов для госрегистрации основного договора, то воля сторон при заключении этих договоров была направлена на заключение основного договора аренды.

Поэтому заключение краткосрочного договора аренды не прекратило обязательств сторон по заключению долгосрочного договора постановление ФАС Уральского округа от Еще один вариант о сроке заключения основного договора — установление конкретной даты, не позднее которой он должен быть заключен.

Если при приближении этого срока арендодатель еще не зарегистрировал свое право собственности и, соответственно, нет смысла заключать основной договор, стороны могут продлить срок допсоглашением.

Но это условие тоже опасно, поскольку арендодатель может просто не согласиться на пролонгацию. Во-первых, это условие об объекте аренды, во-вторых, о сроке заключения основного договора. Но если прежняя арбитражная практика позволяла арендодателям избегать заключения основного договора из-за недостатков в формулировках этих условий, то актуальная судебная практика защищает арендаторов. Условие о сроке заключения основного договора.

Если в течение срока, предусмотренного для заключения основного договора, стороны его не заключат, то обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются п. При этом, если стороны не определили в предварительном договоре срок заключения основного договора, то таким сроком считается один год с момента заключения предварительного договора п. Чаще всего срок для заключения основного договора указывают не конкретной датой, а привязывают к регистрации права собственности арендодателя на объект аренды или к уведомлению арендатора о том, что арендодатель зарегистрировал свое право собственности например, основной договор должен быть заключен в течение 20 дней после уведомления арендодателем арендатора о получении свидетельства о праве собственности.

Но статья Гражданского кодекса позволяет привязывать срок к событию, которое должно неизбежно наступить. Причем неизбежность события означает его независимость от воли и действий заинтересованного лица и иных лиц, которые могут повлиять на наступление этого события п. Учитывая, что государственная регистрация права собственности на объект недвижимости и тем более уведомление об этом арендатора зависит от волеизъявления и действий арендодателя, эти события не отвечают признаку неизбежности.

Поэтому суды раньше автоматически считали такие сроки заключения основного договора неопределенными и применяли годичный срок с момента заключения предварительного договора. В итоге арендатор, полагаясь на срок, указанный в договоре, попадал в ловушку: если регистрация права собственности арендодателя происходила спустя год после заключения предварительного договора и арендатор после этого требовал заключения основного договора, оказывалось, что он уже пропустил срок на предъявление этого требования.

Сейчас позиция судов не столь однозначна. В году Президиум Высшего арбитражного суда разъяснил: если начальный момент периода определен указанием на действие стороны или иных лиц и такие действия совершены в разумный срок, то неопределенность в определении срока устраняется постановление Президиума ВАС РФ от Но, во-первых, не все суды придерживаются такой позиции — некоторые по-прежнему признают вышеуказанные сроки неопределенными см.

Если в качестве такого события предусмотрено уведомление арендодателем арендатора о регистрации права собственности, а арендодатель такое уведомление так и не отправил, то нет оснований считать срок определенным.

Поэтому подобные условия по-прежнему не лишены рисков. Условие об объекте аренды. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Это существенное условие договора аренды п. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора п. Следовательно, объект аренды должен быть достаточно ясно индивидуализирован и в предварительном договоре, иначе этот договор не считается заключенным определение ВАС РФ от То, что арендатор пользуется помещением по окончании срока предварительного договора, нельзя приравнивать к ситуации, когда арендатор продолжает пользоваться помещением по окончании срока аренды п.

Во втором случае уже был заключен договор аренды, в первом его еще не было. Поэтому в первом случае нельзя применять по аналогии пункт 2 статьи ГК РФ предварительный договор автоматически не возобновляется. Сложность в том, что на момент заключения предварительного договора аренды объекта недвижимости, который находится в стадии строительства, стороны, как правило, могут исходить лишь из примерных характеристик объекта.

После ввода объекта в эксплуатацию характеристики могут измениться. Это дает арендодателю возможность уклониться от заключения основного договора, сославшись на то, что предусмотренный в предварительном договоре объект отсутствует значит, предмет основного договора не определен , а существует другой объект с другими характеристиками, в отношении аренды которого предварительный договор не заключался. В данном случае все будет зависеть от того, насколько существенны эти расхождения и насколько из описания в предварительном договоре можно понять, о каком именно объекте шла речь.

Предварительный договор аренды

Зачастую на практике собственник недвижимости хочет обеспечить себе возможность извлекать прибыль из недвижимости, которая еще строится или занята другим арендатором сразу после ее ввода в эксплуатацию освобождения , не теряя потом времени на поиски арендатора. В свою очередь арендатор так же желает заранее гарантировать себе право арендовать такую недвижимость. В тоже время, как известно, согласно ст.

Верховный суд РФ разъяснил, что осуществление платежа по предварительному договору превращает данный договор в основной. Это означает, что если Вы пописали предварительный договор купли-продажи с условием о внесении части покупной цены до заключения основного договора оплатить, такой договор перестает считаться предварительным договором купли-продажи и становиться просто договором купли продажи.

В соответствии со ст. При этом в договоре должны быть указаны данные, позволяющие установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды п. Согласно ст. Таким образом, для заключения указанного договора необходимо, чтобы существовал объект аренды и был определен его собственник, то есть были оформлены соответствующие права на недвижимое имущество.

Арендная плата по предварительному договору

Вход Регистрация. Список сообщений Новая тема. У нашей организации заключен предварительный договор аренды, мы - арендаторы. У арендодателя еще не оформлено право собственности. Плату за пользование помещением мы платим, а вот сможем ли мы затем зачесть эти расходы в уменьшение налоговой базы по тналогу на прибыль? Ссылка на сообщение. Re: арендная плата по предварительному договору. Почему нет? Если Вы подтверждате свои расходы затраты , то нет проблемм. Другое дело - является ли Ваша сделка законной?

И проводит ли Арендодатель свою прибыль??? Прежде, чем заключить Договор аренды, необходимо подтвердить право собственности. Это Закон. ГК РФ. Вы не впарве платить по предварительному договору, так как его цель другая. Поскольку договора аренды еще нет, то у налогвой могут быть претензии об обоснованности ваших расходов на оплату пользования помещений.

Оплаты можно и другим способом провести. Как обеспечительный платеж, который засчитывается в счет основного договора аренды. Статья Расходы, не учитываемые в целях налогообложения При определении налоговой базы не учитываются следующие расходы Расходы, не учитываемые в целях налогообложения При определении налоговой базы не учитываются следующие расходы: 14 в виде имущества, работ, услуг, имущественных прав, переданных в порядке предварительной оплаты налогоплательщиками, определяющими доходы и расходы по методу начисления; А это не предварительная как я понял оплата а за фактически оказанные услуги Я помню Договор о намерениях.

Это так. По такому Договору не оплачивают. Поскольку предмет Договора - намерения совершить определенную сделку. А Вам я рекомендую просто показывать фактически понесенные затраты на аренду. А в случае того, если Арендодатель не сможет подтвердить право собственности, то сделку в суде можно признать не действительной.

А полученные средства по сделке недействительной подлежат возврату. Двойная реституция. Правовым последствием недействительной сделки является возврат каждой из сторон всего полученного по сделке, что называют взаимной или двойной реституцией. При невозможности возврата полученного возмещают его стоимость в деньгах. Коллеги вы о чем? Какая плата по договору о намерениях? Заключаете договор аренды, если пользуетель помещением до заключения обязаны внести платежи с того момента как начали пользоваться имуществом и все, включайте свои расходы куда хотите и не совершайте таких ошибок в будующем.

А как насчет платы за заключение договора? В даннном случае, предварительного?! Список сообщений. Извините, у вас недостаточно прав для того, чтобы создавать темы или отвечать на этом форуме. Главная страница. Re: арендная плата по предварительному договору Почему нет? Re: арендная плата по предварительному договору Вы не впарве платить по предварительному договору, так как его цель другая. Re: арендная плата по предварительному договору Статья Re: арендная плата по предварительному договору Коллеги вы о чем?

Re: арендная плата по предварительному договору ндяяяяяяяяяяяяяяяяяя, гиганты юриспруденции собрались. Re: арендная плата по предварительному договору А как насчет платы за заключение договора?

Аренда: предварительный (смешанный) договор и оплата коммунальных услуг

Зачастую на практике собственник недвижимости хочет обеспечить себе возможность извлекать прибыль из недвижимости, которая еще строится или занята другим арендатором сразу после ее ввода в эксплуатацию освобождения , не теряя потом времени на поиски арендатора. В свою очередь арендатор так же желает заранее гарантировать себе право арендовать такую недвижимость.

В тоже время, как известно, согласно ст. Следовательно, если право собственности на такой объект не зарегистрировано например, здание еще не построено , то и договор аренды заключить нельзя — как же быть?

Первый и наиболее сейчас распространенный путь - это заключение предварительного договора аренды. Действующий Закон не ограничивает стороны договора аренды недвижимости в заключение предварительного договора, следовательно, в указанном случае стороны вправе заключить такой договор. Необходимо отметить, что предварительный договор аренды недвижимости заключенный на срок не менее года в государственной регистрации не нуждается.

Данный вывод следует из п. В тоже время предварительный договор аренды недвижимости имеет свои особенности, на которых хотелось бы остановиться подробнее. Здесь можно использовать по аналогии рекомендации ВАС РФ, данные для индивидуализации предмета договора купли-продажи будущей недвижимой вещи. В частности в п. В частности имеет смысл описать правила корректировки площади объекта аренды, если предметом договора будет не построенная еще недвижимость, а так же:.

Будет ясно, что планируют заключить именно договор аренды, а не иной какой-то договор. Это позволит в будущем избежать различного рода недоразумений и споров. Желательно указать конкретную дату или срок. Связывать время заключения основанного договора с моментом ввода строящегося дома в эксплуатацию не правильно, так как это событие не относится к тому, которое неизбежно должно произойти.

Если же стороны и вовсе забудут указать срок, то согласно вышеуказанной ст. Если объект аренды еще не построен, то не лишним будет определить порядок действий сторон при затягивании срока строительства, ведь это может привести к существенному нарушению планов арендатора. Отдельно указав, что это именно задаток, а не аванс в счет оплаты будущей аренды.

Арендатор может получить доступ в помещение здания строения которое еще не введено в эксплуатацию, что позволит подготовить объект заранее для его использования. Возможна ли аренда будущей недвижимости? Да такая аренда возможна, как путем заключения предварительного договора аренды недвижимости как это было показано выше , так и путем заключения договора аренды будущей вещи. Таким образом, действующее законодательство с учетом указанных разъяснений ВАС РФ дает возможность сторонам договора аренды заранее определить и закрепить свои обязательства в предварительном договоре или договоре аренды будущей вещи.

Какой способ удобнее, определяют стороны в каждом конкретном случае в зависимости от обстоятельств. Но здесь необходимо отметить, что в настоящее время наиболее распространена схема предварительного договора с предварительной оплатой не задатком.

Хотя и договор аренды будущей вещи имеет свои плюсы, в частности — возможность изначально определить и зафиксировать все важные для сторон условия по передаче объекта и его последующей аренде. Но пока такой отчасти новый способ регулирования арендный отношений не получил большого распространения. Не пропустите самое важное, что происходит в Интернете.

Подписаться Не сейчас. Автор публикации: Юрист,. Был а Написать сообщение. Краткое содержание: Предварительная аренда Особенности предварительного договора Договор будущей аренды Что выбрать? Что бы Вы выбрали предварительную или будущую аренду? Проголосовали: 58 Проголосуйте, чтобы увидеть результаты.

Ваш рейтинг должен быть не менее для оценки публикации. Поделиться в социальных сетях:. Комментарии 1 Отписаться от обсуждения Подписаться на обсуждения. Популярные Новые Старые. Показать ещё комментарии 1. Расторгаем договор аренды — пошаговая инструкция.

Что нужно знать арендодателю, прежде чем сдавать жилье квартирантам. Пренебрежение королевы подтолкнуло принца Гарри к переезду в США. Как потерять квартиру, просто сдавая её в аренду? Новое решение Верховного суда позволяет оставить граждан без денег и жилья. Как при покупке жилья, не остаться без денег и недвижимости. Читаем законопроект. Российская фабрика продаст в США шоколадные яйца.

В Нью-Йорке опустели тысячи квартир. Верховный суд рассказал, когда банкротство спасет от долгов.

Шестакова Е. На практике нередко, чтобы арендовать помещение на наиболее выгодных условиях, турфирме приходится заключать предварительный договор аренды.

При этом у будущего арендодателя на данном этапе на руках не имеется ни разрешения на ввод здания в эксплуатацию, ни свидетельства о праве собственности на помещение. О том, как оформить отношения сторон, чтобы исключить претензии со стороны контролирующих органов, а также об учете расходов на коммунальные услуги читайте в данной статье. Ввиду высокой конкуренции на арендуемые площади, ретейлеры активно заключают договоры с будущими арендодателями еще на стадии строительства торговых центров, особенно в крупных городах.

Кроме того, заключая договор с будущим арендодателем, они преследуют цель занять наиболее "выгодные" площади торгового центра под свои магазины, что позволит впоследствии привлечь наибольшее внимание клиентов и обеспечить успешный мерчандайзинг, а также своевременно произвести необходимые ремонтно-строительные работы, для того чтобы с первых дней открытия торгового комплекса помещение отвечало его заявленной концепции или фирменному стилю, используемому при оформлении магазинов.

Этапы открытия торгового центра и этапы заключения договоров между арендодателем и ретейлером можно представить следующим образом см. Рисунок 1. Заключение договора аренды в данном случае невозможно ввиду отсутствия у будущего арендодателя права собственности на торговые помещения. Данное условие следует из ст. Впоследствии при получении права собственности на задание арендодатель заключает договоры аренды в соответствии со ст.

Предварительный договор аренды или смешанный договор? Обратимся к нормам ГК РФ и определим понятие предварительного договора. Согласно ст. Предварительный договор порождает лишь обязательство сторон по поводу заключения в будущем основного договора.

Кроме того, исполнение предварительного договора не предполагает передачу денежных средств в счет платежей по основному договору. Это означает, что по предварительному договору ретейлер не может перечислить аванс под будущую аренду помещения или оплатить коммунальные платежи или маркетинговые сборы.

На практике ретейлеры заключают с будущим арендодателем смешанный договор согласно ст. Данный договор содержит признаки как предварительного договора, так и договора оказания услуг. Перечень всевозможных плат зависит от предполагаемых расходов будущего арендодателя, которые он желает покрыть за счет ретейлера. Таким образом, по сути так называемые предварительные договоры являются смешанными. Рассмотрим порядок налогообложения по предварительному договору. По мнению чиновников, выраженному в письмах Минфина России от Москве от До оформления арендодателем права собственности на объект недвижимости стороны не смогут заключить договор аренды, поскольку право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику ст.

Расходы же по не заключенному в установленном порядке договору аренды не учитываются при налогообложении прибыли. Вместе с тем законодательство не связывает право отнесения расходов по аренде или иных расходов за пользование помещением в уменьшение налога на прибыль с фактом государственной регистрации права собственности на арендуемое помещение у арендодателя и государственной регистрации договора аренды.

В частности, данный вывод был сделан арбитражными судами в постановлениях ФАС Московского округа от В настоящий момент мнение государственных органов претерпело изменение. В письме ФНС России от Следовательно, платежи по договорам временного пользования имуществом в виде объектов капитальных вложений, принятых государственной приемочной комиссией, право собственности на которые еще на зарегистрировано, учитываются в целях налогообложения прибыли в общеустановленном порядке.

Расходы на компенсацию коммунальных услуг по предварительному договору также оправданны и могут быть списаны в расходы по налогу на прибыль, что подтверждается судебной практикой см.

Вместе с тем государственные органы мнение по данному вопросу официально не высказывали, и он по-прежнему остается спорным, так как в Налоговом кодексе РФ нет императивной нормы, дающей право на включение в расходы при исчислении налога на прибыль данной платы. Зачастую налогоплательщики стараются использовать норму подп. Однако такой вариант списания довольно спорный, кроме того, нет судебных прецедентов, в которых этот спор решался бы в пользу налогоплательщика.

Таким образом, шансы отстоять эти расходы в суде у налогоплательщика не очень высоки. Списать на расходы по налогу на прибыль плату за открытие собственником торгового центра налогоплательщику не удастся, поскольку такие расходы экономически не оправданны и не отвечают требованиям ст.

Их можно включить в плату за пользование помещением и списать на уменьшениеналога на прибыль, но необходимо понимать: данный способ списания является спорным и может быть не принят налоговыми органами. Списание маркетинговых или рекламных расходов возможно при условии предоставления арендодателем документов, свидетельствующих, что маркетинговая акция проводилась в интересах ретейлера и привлекла внимание неопределенного круга лиц к товарам налогоплательщика или его торговой марке.

Напомним: согласно Федеральному закону от Данные затраты можно списать по п. В случае отсутствия документов списать на расходы в целях исчисления налога на прибыль данные затраты будет проблематично. Мнение государственных органов по данному вопросу однозначно, то есть затраты нельзя списать в уменьшение расходов налога на прибыль до заключения договора аренды.

Согласно письмам Минфина России от Вместе с тем судебная практика, изложенная в постановлениях Девятого арбитражного апелляционного суда от Таким образом, налогоплательщик должен решить: будет он рисковать и доказывать свою точку зрения в суде или последует рекомендациям проверяющих органов.

Если произведенные работы квалифицированы как неотделимые улучшения, вопрос о возможности списания амортизации по данным работам в рамках предварительного договора остается открытым. Норма ст. Таким образом, обосновать списание данных расходов по предварительному договору аренды возможно, но только в судебном порядке.

Существует судебная практика в пользу налогоплательщиков см. Кроме того, если налогоплательщик аргументирует направленность произведенных расходов на получение дохода, установит взаимосвязь данных расходов с повышением экономических показателей деятельности организации прибыли, рентабельности , которая привела к увеличению налоговых обязательств компании и, следовательно, сумм оплат налогов в бюджет, шансы отстоять свою точку зрения по списанию данных расходов в уменьшение налога на прибыль перед проверяющими органами увеличатся.

Как только налогоплательщик собирается заключить договор пользования помещением, встает вопрос о способе компенсации коммунальных услуг, потребляемых им в течение периода пользования. На практике наиболее часто встречаются пять основных способов компенсации коммунальных расходов см.

Оплата коммунальных расходов арендатором непосредственно коммунальным службам 2. Калькуляция твердой суммы арендной платы с учетом комму- нальных расходов. Оплата арендной платы арендатором в твердой сумме 3. Коммунальные расходы являются переменной частью арендной платы 4. Компенсация коммунальных рас- ходов по агентским договорам 5. Рисунок 2. В частности, у арендатора не возникают неопределенности, связанные с трактовкой налогового законодательства при принятии данных затрат на расходы, уменьшающие налог на прибыль.

Коммунальные платежи списываются согласно п. Налог на добавленную стоимость арендатор возмещает в соответствии с требованиями ст. Вместе с тем на практике этот вариант покрытия расходов зачастую не используется, и вот почему. Арендодатель, имеющий договор с коммунальными службами, заключает договоры аренды помещений, находящихся в одном здании, не с одним, а с несколькими арендаторами, каждый из которых в свою очередь потребляет коммунальные услуги.

Для того чтобы напрямую компенсировать расходы коммунальным службам, арендаторы должны заключить договор присоединения к устройствам снабжения принимающим устройствам с коммунальными службами. Ввиду сложности данной процедуры, а также наличия определенных требований к эксплуатации принимающих устройств, которые могут являться причиной возникновения дополнительных расходов у арендатора, стороны используют иные способы покрытия коммунальных платежей.

Рассмотрим их подробнее. Гражданское законодательство прямо предусматривает установление арендной платы в твердой фиксированной сумме согласно подп. Вместе с тем при таком подходе возникают сложности с расчетом фиксируемого объема потребляемых коммунальных услуг на будущие периоды, так как они, фактически понесенные арендатором, могут не соответствовать размеру коммунальных платежей, учтенных в составе арендной платы.

С точки зрения бизнеса данный способ компенсации непрозрачен и не всегда выгоден как для арендодателя, так и для арендатора. Все эти проблемы порождают необходимость пересмотра арендной платы чаще одного раза в год. Однако стороны не могут предусмотреть такое условие в договоре, поскольку оно противоречит п. Непрозрачный механизм установления размера арендной платы вынуждает выделять коммунальные услуги в отдельный платеж. Переменная часть компенсирует расходы арендодателя на коммунальные услуги.

В течение срока действия договора аренды арендатор оплачивает арендную плату, размер которой каждый отчетный период варьируется. В договорах аренды, где присутствует переменная часть арендной платы на коммунальные услуги, могут быть использованы следующие формулировки см.

Арендная плата состоит из постоянной и переменной частей. Переменная арендная плата покрывает потребленные Арендатором услуги энергоснабжения Помещения исходя из показаний электрического счетчика, обслуживающего Помещение.

Постоянная арендная плата включает оплату коммунальных услуг, за исключением тех из них, которые покрываются переменной арендной платой. Переменная плата за фактическое пользование покрывает фактически понесенные расходы Арендодателя на коммунальные платежи, а именно: - электроснабжение Помещения; - электроснабжение системы кондиционирования воздуха в Помещении.

Переменная плата за фактическое пользование, покрывающая фактически понесенные расходы Арендодателя и потребленные Арендатором коммунальные услуги, подлежит определению в соответствии с показаниями приборов учета, установленных в Помещении за счет Арендатора. Показания счетчиков потребления коммунальных услуг, установленных в Помещении, фиксируются в присутствии уполномоченных представителей Арендодателя и Арендатора.

В случае отсутствия приборов учета потребления коммунальных услуг расчет переменной составляющей арендной платы определяется пропорционально площади Помещения в общей площади Здания. Рисунок 3. Исходя из этого они сделали вывод: переменная часть фактически является оплатой компенсацией коммунальных услуг, а не платой за пользование имуществом, что породило проблему возмещения НДС арендатором в отношении переменной части арендной платы.

Однако данная модель расчета арендной платы не противоречит ст. Установление арендной платы путем выделения постоянной и переменной частей и является механизмом ее исчисления. Арбитражные суды при рассмотрении споров о правомерности возмещения НДС не поддерживали мнение проверяющих органов и исходили из того, что фактическое ежемесячное изменение размера арендной платы в результате корректировки ее переменной части нельзя считать изменением условий договора о размере арендной платы.

Переменная часть арендной платы также является платой за пользование арендованным имуществом. Таким образом, НДС принимается к вычету на общих основаниях согласно ст. В году вышло письмо ФНС России от Однако при проверках налоговые органы ставят вопрос о правомерности списания переменной части арендной платы на расходы в уменьшение налога на прибыль и возмещения НДС, указывая на неполноту предоставленных документов, обосновывающих ее расчет, и, как следствие, отсутствие экономической оправданности данных расходов и права на вычет по налогу на добавленную стоимость.

В письмах и разъяснениях государственных органов не определен четкий перечень первичных документов, необходимых для обоснования переменной части.

Последнее письмо ФНС России от Арбитражные суды встают на сторону налогоплательщика при возникновении споров о документальном подтверждении расходов по переменной части арендной платы постановления ФАС Московского округа от В одном из судебных споров арбитры сделали следующий вывод: "Налоговое законодательство не содержит требований к составу документов, которыми должны подтверждаться расходы налогоплательщика.

Арендатор вправе подтверждать такие расходы любыми документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации пункт 1 статьи Законом не предусмотрено в качестве обязательного условия для подтверждения расходов арендатора наличие расчетов ежемесячной доли компенсации расходов за электроэнергию, водо- и теплоснабжение, услуги связи, с копиями счетов организаций, оказывающих такие услуги".

Нормами действующего законодательства не предусмотрена обязанность налогоплательщика представлять расшифровки понесенных расходов, относящихся к переменной части арендной платы. Таким образом, не рекомендуется прописывать в договоре слишком широкий перечень документов, на основании которых арендатор принимает на учет переменную часть арендной платы и оплачивает счета арендодателя, выставленные в его адрес. Скорее всего, налоговые органы, как минимум, запросят именно документы, которые будут фигурировать в договоре аренды.

Риски предварительного договора аренды помещения

При этом у будущего арендодателя на данном этапе на руках не имеется ни разрешения на ввод здания в эксплуатацию, ни свидетельства о праве собственности на помещение. О том, как оформить отношения сторон, чтобы исключить претензии со стороны контролирующих органов, а также об учете расходов на коммунальные услуги читайте в данной статье. Ввиду высокой конкуренции на арендуемые площади, ретейлеры активно заключают договоры с будущими арендодателями еще на стадии строительства торговых центров, особенно в крупных городах. Кроме того, заключая договор с будущим арендодателем, они преследуют цель занять наиболее "выгодные" площади торгового центра под свои магазины, что позволит впоследствии привлечь наибольшее внимание клиентов и обеспечить успешный мерчандайзинг, а также своевременно произвести необходимые ремонтно-строительные работы, для того чтобы с первых дней открытия торгового комплекса помещение отвечало его заявленной концепции или фирменному стилю, используемому при оформлении магазинов.

Источник: Журнал "Корпоративный юрист". Виктор Петров, Руководитель Арбитражной практики. Предварительный договор довольно распространенная конструкция. С одной стороны, она создает достаточную степень определенности относительно правоотношений между сторонами в будущем, а с другой — оставляет свободу действий в части последующего поведения. Основные условия и форма предварительного договора регламентированы в ст. Главный принцип, сформулированный законодателем и поддержанный судебной практикой, звучит следующим образом: в предварительном договоре стороны могут закрепить лишь обязанность по заключению в будущем основного договора.

Предварительная или будущая аренда?

Вход Регистрация. Список сообщений Новая тема. У нашей организации заключен предварительный договор аренды, мы - арендаторы. У арендодателя еще не оформлено право собственности. Плату за пользование помещением мы платим, а вот сможем ли мы затем зачесть эти расходы в уменьшение налоговой базы по тналогу на прибыль? Ссылка на сообщение. Re: арендная плата по предварительному договору.

Почему предварительный договор долгосрочной аренды не нужно регистрировать, если предварительный договор должен заключаться в той же форме, что и основной (п. 2 ст. ГК РФ)? Потому что государственная регистрация договора не является разновидностью формы договора (п. 1 ст. ГК РФ). Форма у договора аренды – простая письменная (п. 1 ст. ГК РФ).

Главная Документы Предварительный договор. Предварительный договор. В силу положений пункта 1 статьи ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т. Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем.

Аренда по предварительному договору. Меры противодействия уловкам собственников

Экономико-правовой бюллетень, N 9, год. Вероятны случаи, когда стороны согласовали все существенные условия договора аренды, но окончательно оформить отношения в виде договора аренды по разным причинам не удается. Нерешительность контрагента, потребность более детально проработать нюансы предстоящего договора аренды могут стать препятствием к завершению оформления договора аренды. На практике часто встречаются случаи, когда все существенные условия договора аренды согласованы, а сам объект аренды еще не существует.

.

.

.

.

.

Комментарии 2
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. muharmo

    Ютуб сделал вам подарок)

  2. Всеслава

    Ва августе заканчивается срок условно (159). до апреля надо закрыть опять вопрос 1,5 летней давности. иначе в суд.НО. я уже притерся немного.и уголовки не будет, Я делаю для этого шаги

© 2018-2021 rebziki.ru