Как признать предварительный договор купли продажи недвижимости недействительным

Основания признания договора купли продажи недействительным В первую очередь, необходимо понимать по каким основаниям можно оспорить договор купли-продажи. Договор купли-продажи — это двусторонняя сделка, на которую распространяются положения Гражданского кодекса РФ о недействительности и ничтожности сделок. Законом установлен перечень оснований для признания договора недействительным, а также сроки, в течение которых сделку можно оспорить в суде. Установленный законом перечень оснований для оспаривания сделок является исчерпывающим, то есть не подлежит расширительному толкованию.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Советы нотариуса: оспаривание предварительного договора купли-продажи

Содержание:

• Советы нотариуса: оспаривание предварительного договора купли-продажи
• Признание предварительного договора недействительным
• Признание договора купли-продажи недействительным 2020
• Решение суда о признании предварительного договора купли-продажи недействительным № 2-1939/2017
• An error occurred.

Советы нотариуса: оспаривание предварительного договора купли-продажи

Ростов-на-Дону 30 июня года Первомайский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе председательствующего судьи Топорковой С.

ГГГГ, выданных сроком на один год, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Шереметьевой И. В обоснование заявленных требований указала, что ДД. Продавцы и Шереметьевой И. Покупатель был заключён предварительный договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем сооружением. В обеспечение исполнения договора истец передала продавцам задаток в размере рублей.

ГГГГ Продавцы обратились к истцу с заявлением о расторжении договора и возврате задатка в размере рублей. Таким образом, Продавцы отказались исполнить свои обязательства по Договору и заключить договор купли-продажи. Шереметьева И. Пункт 5. Срок исполнения обязательства по выплате неустойки — 5 банковских дней с момента отказа от заключения договора купли-продажи. Несмотря на неоднократные устные обращения к ответчикам, неустойка ни до 21 ноября, ни до настоящего времени не выплачена.

В соответствии с п. На основании изложенного, истец просила суд взыскать с ответчиков солидарно в её пользу неустойку в размере рублей, пени рублей и расходы по оплате госпошлины. Рыбин А. В обоснование иска указали, что ГГГГ Продавцы обратились к Покупателю с заявлением о расторжении предварительного договора купли-продажи и выплатили сумму рублей. На основании изложенного истцы просят суд признать предварительный договор купли-продажи земельного участка с расположенном на нём сооружением от ДД.

ГГГГ недействительным, взыскать с ответчика судебные расходы. В судебное заседание Шереметьева И. Со слов представителей они не желают принимать участие в рассмотрении дела, доверяют рассмотреть дело с участием представителей. Учитывая мнение представителя истца, представителя ответчиков, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц по правилам ст.

Представитель истца ответчика по встречному иску в судебном заседании заявленные требования поддержала, просила удовлетворить. В удовлетворении встречных исковых требований просила отказать. Представитель ответчиков истцов по встречному иску в судебном заседании в удовлетворении первоначальных исковых требований просила отказать, встречные исковые требования поддержала, просила удовлетворить. Заслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно п. В соответствии со ст. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение пункт 1.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора пункт 3 В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор пункт 4.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора пункт 5.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор пункт 6. Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем основного договора. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

Общий размере выплат за нарушение исполнения обязательства составляет денежную сумму в размере рублей. Указанной в п. В установленный сторонами срок, основной договор купли-продажи заключён не был. В соответствии с положениями п. Исходя из содержания вышеуказанной нормы, предметом предварительного договора является лишь обязательство сторон по заключению договора в будущем, а не обязательство по передаче имущества, выполнению работ или оказанию услуг.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счёт причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного ч. Основная цель задатка — предотвратить неисполнение договора ст.

Задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа. Договор купли-продажи объекта недвижимого имущества сторонами в письменном виде не заключался, его существенные условия в соответствии с требованиями Гражданского кодекса Российской Федерации не определялись. Таким образом, обязательств, которые мог бы обеспечивать задаток, между сторонами не возникло. При таких обстоятельствах соглашение сторон о задатке п. Ответчики возвратили истцу полученные по предварительному договору денежные средства в размере рублей.

Согласно пункту 1 статьи ГК РФ неустойкой штрафом, пеней признается определённая законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По смыслу статьи ГК РФ неустойка выполняет обеспечительную функцию исполнения обязательства. Между тем, из содержания предварительного договора не следует, что предусмотренная неустойка является способом обеспечения исполнения обязательства покупателя по заключению основного договора.

Неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства должником и не должна служить средством обогащения кредитора, но при этом направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а поэтому должна соответствовать последствиям нарушения.

Суд считает, что сам по себе предварительный договор не является договором о передаче имущества либо прав на имущество. Обязательство, которое предусматривает предварительный договор, — это заключение в будущем основного договора на тех существенных условиях, которые оговорены сторонами в предварительном договоре.

Из предварительного договора не могут вытекать никакие обязательства, кроме обязательства по заключению основного договора. На основании предварительного договора стороны не приобретают право собственности на имущество, поскольку его предметом являются иные обязательства сторон, а именно, обязанность участников сделки заключить в оговоренные сроки основной договор купли-продажи имущества. Разрешая исковые требования Шереметьевой И.

ГГГГ, являлась лишь обязанность сторон в будущем заключить основной договор, предварительный договор не влечёт возникновения каких-либо прав и обязанностей на имущество, которое должно быть предметом основного договора, основной договор купли-продажи не заключался, предварительный договор расторгнут сторонами, а поэтому правовых оснований для взыскания неустойки и пени по предварительному договору купли-продажи не имеется.

Разрешая встречные исковые требования о признании предварительного договора купли-продажи недействительным, суд считает, что они удовлетворению не подлежат. Недействительная сделка не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения п.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге — возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом п.

Следовательно, указанные нормы относятся к существующим, то есть к заключённым, сделкам. Поскольку основной договор купли-продажи не был заключён, за предварительным договором не последовало основного договора, который был прошёл государственную регистрацию права, то такой договор не может быть признан недействительным, к нему не могут быть применены последствия недействительности сделки.

Предварительный договор купли-продажи не является основной сделкой, влекущей за собой правовые последствия сделки. Отказывая в удовлетворении встречного иска Рыбина А. Поскольку в удовлетворении исковых требований Рыбину А. На основании изложенного, руководствуясь ст. Встречные исковые требования Рыбину А. Мотивированное решение изготовлено ДД.

Признание предварительного договора недействительным

Ростов-на-Дону 30 июня года Первомайский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе председательствующего судьи Топорковой С. ГГГГ, выданных сроком на один год, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Шереметьевой И. В обоснование заявленных требований указала, что ДД.

Непосредственному регулированию соответствующих правоотношений в ГК РФ посвящена всего одна статья, однако и судебная практика, и цивилистическая наука порой сталкиваются с определенными проблемами, связанными с применением соответствующих норм. Весьма интересны вопросы соотношения предварительного договора и основного договора. Вопрос связанности этих двух обязательств крайне расплывчат. Кроме того, в ГК РФ нет указаний о влиянии недействительности предварительного договора на основной договор.

Признание договора купли-продажи недействительным 2020

Основания признания договора купли продажи недействительным В первую очередь, необходимо понимать по каким основаниям можно оспорить договор купли-продажи.

Договор купли-продажи — это двусторонняя сделка, на которую распространяются положения Гражданского кодекса РФ о недействительности и ничтожности сделок. Законом установлен перечень оснований для признания договора недействительным, а также сроки, в течение которых сделку можно оспорить в суде.

Установленный законом перечень оснований для оспаривания сделок является исчерпывающим, то есть не подлежит расширительному толкованию. Чем отличаются оспоримые сделки от ничтожных: Ничтожная сделка недействительна сама по себе, изначально, не зависимо от признания ее таковой судом. В суде можно предъявить требования о применении последствий ничтожности такой сделки, либо о признании ее недействительной. Оспоримая сделка является недействительной только в случае признания ее таковой судом. Какие сделки считаются ничтожными: Сделка не соответствует требованиям закона по форме и содержанию и одновременно посягает на публичные интересы или интересы третьих лиц Сделка совершена с целью, которая заведомо противоречит основам правопорядка или нравственности Сделка совершена лишь для вида, то есть является мнимой Сделка совершена с целью прикрыть совершенно другую сделку, то есть является притворной например, договор дарения прикрывает собой куплю-продажу Сделка совершена лицом, которое признано судом недееспособным по причине психического расстройства, либо лицом, которое на момент заключения договора не достигло летнего возраста исключая мелкие бытовые сделки малолетнего Какие сделки считаются оспоримыми: Сделка, заключена лицом, возраст которого от 14 до 18 лет, при этом не получено согласие родителей попечителей, усыновителей , в случаях, если такое согласие по закону является обязательным.

Примечание: без согласия родителей такие граждане могут самостоятельно распоряжаться своей стипендией и иным заработком, осуществлять свои авторские права, совершать мелкие бытовые сделки. Во всех остальных случаях письменное согласие родителей на совершение сделки обязательно. Сделка совершена ограниченно дееспособным признанным таковым решением суда , без письменного согласия его попечителя, либо если сделка не одобрена попечителем письменно после ее заключения.

Сделка совершена лицом, которое юридически дееспособно, но на момент ее подписания не могло отдавать отчет своим действиям и руководить ими в силу психического расстройства, либо если такой гражданин уже после заключения сделки признан судом недееспособным или ограниченно дееспособным, и является доказанным тот факт, что и на момент заключения договора он также не понимал значения своих действий.

Сделка совершена под влиянием угрозы, насилия или неблагоприятных обстоятельств. Примечание: Параллельно необходимо обращаться с соответствующим заявлением в правоохранительные органы. Сделка совершена под влиянием обмана, то есть, заключая договор другая сторона намерено умолчала об обстоятельствах, о которых обязательно должна была сообщить потерпевшему. Если обман исходил от третьего лица, не являющегося стороной сделки, то для признания судом такой сделки недействительной необходимо доказать, что вторая сторона сделки знала или должна была знать об обмане.

Сделка является кабальной, то есть заключена гражданином вынужденно, в результате стечения тяжелых обстоятельств и на крайне невыгодных для этого лица условиях, чем воспользовалась другая сторона. При совершении сделки лицо существенно заблуждалось относительно: предмета или природы сделки; введено в заблуждение касательно личности второй стороны договора или другого лица, связанного со сделкой. При этом следует помнить, что заблуждение относительно мотивов сделки не влечет ее недействительность.

Срок исковой давности для оспаривания сделки Законом отдельно установлены сроки исковой давности по недействительным сделкам ст. В зависимости от того, является ли сделка оспоримой или ничтожной, срок исковой давности составляет: 1 год — по оспоримым сделкам. Срок течет с момента, когда сделка начала исполняться сторонами. Если сделку оспаривает лицо, не являющееся ее стороной — данный срок исчисляется с того момента, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале исполнения сделки, при том, что общий срок давности для подачи иска третьим лицом не может превышать 10 лет.

Это значит, что если третье лицо, не являющееся стороной данной сделки, хочет оспорить договор купли-продажи квартиры по истечении 10 лет, то даже при условии, что истец узнал о начале ее исполнения спустя 10 лет, суд может применить к таким требованиям срок исковой давности.

Консультация по телефону Срок исковой давности является материальным сроком, а потому его пропуск сам по себе не лишает сторону права обращения в суд с соответствующим требованием, суд в любом случае обязан принять иск к своему производству и возбудить гражданское дело.

Данный срок может быть применен судом только по заявлению ответчика. То есть, если ответчик не заявит о пропуске истцом срока исковой давности, суд не вправе его применить по своему усмотрению, даже если пропуск срока является существенным. В случае заявления ответчиком пропуск срока исковой давности является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований в полном объеме, без исследования обстоятельств дела. При этом, не забывайте, что в случае доказанности наличия уважительных причин срок исковой давности истцу может быть восстановлен судом.

Для этого в суде необходимо заявить ходатайство о восстановлении пропущенного срока исковой давности и представить четкие доказательства того, что срок пропущен по уважительной причине. Это могут быть длительная тяжелая болезнь, операция и другие обстоятельства, объективно не позволяющие истцу вовремя обратиться в суд за защитой своего нарушенного права.

Как видим, при наличии оснований, любую сделку, в том числе договор купли-продажи, можно оспорить в суде. Для того, чтобы квалифицированно проконсультировать по вопросу возможности оспаривания сделки, юристу необходимо тщательно изучить соответствующие документы, и только после этого он может дать оценку сложившейся ситуации и правильно определить основания, по которым может быть оспорен конкретный договор.

Доказательства в суде должны представляться четко по заявленным основаниям, причем доказательственная база должна быть достаточно серьезной.

Это очень тонкий момент, следовательно, в особенностях доказывания в каждом конкретном случае может разобраться только грамотный юрист, специализирующийся в договорном праве и имеющий практический опыт применения законодательства о недействительности сделок. Для того, чтобы успешно оспорить договор купли-продажи квартиры или иного имущества, нужно не только обладать определенным набором знаний гражданского законодательства о недействительности сделок, но и уметь применять эти знания на практике.

Ведение в суде спора об оспаривании договора купли-продажи, учитывая сложность таких споров, весьма разумно доверить грамотному практикующему юристу. Исковое заявление о признании договора купли-продажи недействительным Перед обращением в суд необходимо тщательно подготовиться к процессу — это сбор необходимых документов. В иске нужно четко и грамотно изложить свою правовую позицию, правильно сформулировать свои исковые требования, форма и содержание иска должны соответствовать требованиям статей гражданского процессуального кодекса РФ.

Подсудность: Иск о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, либо движимого имущества стоимостью выше пятидесяти тысяч рублей, подается в районный городской суд. Территориальная подсудность зависит от того, какие требования заявлены в иске. Так, если заявлено только одно требование о признании сделки недействительной, то применяются общие правила подсудности — по месту жительства ответчика ст.

Если в иск включены требования о применении последствий недействительности сделки и признании права на объект недвижимости — подсудность определяется в соответствии со ст.

В любом случае, для правильного определения подсудности по данной категории споров следует придерживаться правил подсудности, установленных законом в статьях ГПК РФ, с учетом предмета спора. Кстати говоря, в правоприменительной практике российских судов решение вопросов о подсудности споров об оспаривании сделок с недвижимостью весьма неоднозначно, поэтому определение подсудности такого иска целесообразно доверить юристу.

Помните, соблюдение правил подсудности при обращении в суд очень важно, поскольку при неправильной подаче искового заявления, он может быть возвращен истцу. Доказательства: В качестве доказательств в суде могут быть представлены любые письменные источники личные документы, расписки, банковские выписки, судебные акты, иные документы, подтверждающие те или иные факты согласно заявленного в иске основания , свидетельские показания, фото и видео материалы, заключения экспертов и др.

Как уже говорилось выше, каждое отдельно взятое основание, по которому оспаривается договор, требует определённых доказательств. Нельзя нести в суд все подряд. Оспаривание сделки — процесс сложный и тонкий, и самонадеянность в данном случае — не лучший помощник. Лучше всего обратиться к юристу для получения квалифицированной юридической помощи.

Решение суда о признании предварительного договора купли-продажи недействительным № 2-1939/2017

Советы нотариуса: оспаривание предварительного договора купли-продажи 25 Май 0 Ведущая: Здравствуйте, уважаемые зрители! Сегодня мы обсудим предварительный договор купли-продажи. Алексей Викторович, какие способы обеспечения обязательств можно предусмотреть в предварительном договоре. Алексей Комаров: Мы говорим только об одном обязательстве — обязательстве заключить основной договор.

Все эти условия, которые предусмотрены законом в качестве обеспечения обязательства: залог, задаток, поручительство, обеспечительный платёж, неустойка, независимая гарантия, — всё это может быть предусмотрено в предварительном договоре как способ обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора.

Я вам плачу просто, а вы, если сделка не состоялась, просто возвращаете деньги. Пожалуй, единственное преимущество аванса заключается в том, что я в принципе могу удерживать аванс до момента исполнения вашего обязательства. Если я заключил с вами как покупатель предварительный договор, выдал продавцу аванс, и я как покупатель отказался от заключения основного договора, то по общему правилу продавец должен мне аванс вернуть, но продавец может удержать у себя аванс и из него произвольным образом учесть убытки, которые он понёс, а остаток вернуть.

Может быть, в этом аванс имеет какую-то минимальную обеспечительную функцию. Но если продавец в суде эти убытки не докажет, то он должен будет вернуть деньги обратно.

На период действия предварительного договора мы обязаны в течение срока, указанного в договоре, заключить основной договор вдвоём. Если одна сторона уклоняется от заключения основного договора, другая сторона проходит некую процедуру, которую желательно указывать всю в предварительном договоре, и может подать иск в суд с требованием о понуждении к заключению основного договора на условиях, указанных в предварительном.

Поэтому все условия основного договора нужно максимально указывать в предварительном. Потому что если они не указаны, то суд сам по своему усмотрению принимает условия. Это может стать неприятным сюрпризом для сторон. Например, я продаю объект, и для меня важно в течение 6 месяцев с момента заключения основного договора освободить квартиру, так как у меня ещё встречка не созрела, суд может сказать, что по обычным условиям оборота квартира освобождается в течение двух недель.

Если мы этого в предварительном договоре не указали, то я могу получить невыгодное для меня условие в судебном решении, я уже буду обязан его исполнять. Срок действия предварительного — 6 месяцев, подходит 6 месяцев, я понимаю, что мой контрагент не хочет заключать основной договор: трубку не берёт, на связь не выходит и т. Я по порядку, указанному в предварительном договоре, направляю ему предложение о заключении основного договора. С момента доставки моего предложения о заключении основного договора у меня есть 6 месяцев с требованием обратиться в суд о понуждении заключить основной договор.

Если я в течение 6 месяцев не обратился в суд, значит после этого срок исковой давности для защиты моего права прекращается, и я не имею права на понуждение моего контрагента к заключению основного договора.

Здесь есть своя специфика. У нас общегражданская ответственность наступает в случае наличия вины. Вина раскладывается по закону на умысел и неосторожность.

При этом умысел всегда является основанием для ответственности, неосторожность можно исключить из вины по соглашению сторон. В общем смысле если действия, которые предпринял или не предпринял контрагент виновные, то тогда возникает ответственность в форме неустойки. Если эти действия были вызваны непреодолимой силой, то тогда по общему правилу ответственность исключается.

Пётр, если в предварительном договоре купли-продажи недвижимости неверно указана квартира, то есть сам объект предварительного договора купли-продажи, по сравнению с записью в ЕГРН, то это как-то повлияет на его действительность? Пётр Артеев: В предварительном договоре купли-продажи должен быть четко описан предмет, то есть квартира должна быть идентифицирована, и стороны должны осознавать, что в будущем они заключат договор купли-продажи именно этой квартиры. В предварительном договоре также может быть неточно описан данный предмет.

Например, если указан неправильно адрес или кадастровый номер, то это может являться основанием для признания договора незаключенным, так как не согласован предмет договора. Но в то же время, если содержатся неточности технического характера, как, например, несоответствие площади, указанной в договоре купли-продажи сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре прав на недвижимость, то на этом основании оспорить данный договор нельзя, и стороны будут обязаны в будущем заключить основной договор.

Если чётко идентифицируется предмет договора, предварительный договор купли-продажи считается заключённым, но в то же время в договор необходимо вносить данные, которые содержатся в ЕГРН.

В случае если стороны не могут договориться о цене при подписании основного договора купли-продажи, то в таком случае этот вопрос передается на рассмотрение суду, и суд, уже исходя из общих правил и соответствия цены рынку, определяет продажную цену данного имущества. Если предварительный договор не оспорен по каким-либо основаниям, то практика положительная, и суд обяжет заключить основной договор.

Уважаемые зрители, спасибо за внимание, до новых встреч.

Непосредственному регулированию соответствующих правоотношений в ГК РФ посвящена всего одна статья, однако и судебная практика, и цивилистическая наука порой сталкиваются с определенными проблемами, связанными с применением соответствующих норм. Весьма интересны вопросы соотношения предварительного договора и основного договора. Вопрос связанности этих двух обязательств крайне расплывчат.

Кроме того, в ГК РФ нет указаний о влиянии недействительности предварительного договора на основной договор. На страницах юридической литературы уже высказывалось мнение о недопустимости использования задатка в качестве обеспечения исполнения обязательства, вытекающего из предварительного договора. Тем не менее арбитражные суды часто занимают противоположную позицию. Такое понимание юридической сущности задатка и предварительного договора не основано на нормах закона. Соглашение сторон в предварительном договоре устанавливает только одно обязательство — обязательство сторон в будущем заключить договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг основной договор.

Никакой платеж в обеспечение предварительного договора и в доказательство его заключения не может осуществляться, поскольку предварительный договор сам по себе не содержит денежное обязательство такое обязательство может предусматриваться только основным договором.

Тем не менее поскольку задаток: а является обязательством, обеспечивающим основной договор; б является доказательством заключения договора; в засчитывается в сумму платежа по основному договору, то можно говорить о том, что в рассматриваемом деле также возникает вопрос о связи предварительного и основного договора и влиянии недействительности первого на недействительность последнего ведь задаток, выданный в обеспечение недействительного обязательства, также будет являться недействительной сделкой.

Предварительный договор как сделка может быть признан недействительным либо являться ничтожной сделкой. Каковы же последствия недействительности предварительного договора?

Влечет ли недействительность предварительного договора недействительность и основного обязательства? Понятно, что если предварительный договор опорочен существенными условиями основного договора, то оба договора — и основной, и предварительный — будут недействительны например, обязательство заключить договор купли-продажи имущества, изъятого из оборота.

Однако в этом случае нельзя непосредственно сделать вывод о том, что одно обязательство недействительно в силу недействительности другого, поскольку в данном случае трудно опровергнуть довод о том, что каждая из сделок имеет самостоятельные основания недействительности. Тем не менее предварительный договор может являться недействительным и в силу иных причин, не связанных с недействительностью включаемых в него существенных условий предварительного договора.

Вывод о недействительности основного договора вследствие недействительности предварительного договора можно сделать только в том случае, если доказать, что между этими договорами существует тесная связь. Для этого требуется определить юридическую природу предварительного договора.

Напомним, что предварительный договор по отношению к основному договору устанавливает исключение из принципа свободы договора — то есть установленная добровольно принятым на себя сторонами обязательством возможность понуждения к заключению основного договора. С этой особенностью предварительного договора связан следующий аргумент в пользу выдвинутого тезиса о влиянии предварительного договора на действительность основного.

Как известно, законодателем сформулирована следующая классификация недействительных сделок: оспоримые и ничтожные сделки. Предположим, существуют основания для признания предварительного договора недействительной сделкой, то есть предварительный договор является сделкой оспоримой. Напомним, что до такого признания предварительный договор полагается действительным, так как действительность или недействительность сделки устанавливается в этом случае решением суда.

До такого решения предварительный договор имеет обязательную для сторон силу. Получается, что до того как сделка была признана недействительной, ею было установлено обязательство сторон заключить основной договор. Затем такой договор ввиду опасений одной из сторон о возможности понуждения к заключению договора и применению мер ответственности взыскание убытков сторонами заключается.

Далее, по иску одной из сторон предварительный договор признается недействительным с момента его заключения. Таким образом, заключение основного договора вступает в определенное противоречие с императивно установленными в законе принципами гражданского права, а, следовательно, можно сделать вывод о его ничтожности.

Следует также отметить и то, что, конечно, предварительный договор порождает не столько возможность понуждения к заключению основного договора, сколько взаимные права и обязанности сторон по его заключению. Следовательно, до признания предварительного договора недействительным у сторон по договору нет оснований его не исполнять законом не установлена возможность не исполнять оспоримую, по мнению одной из сторон, сделку.

Почему же сторона не должна исполнять сделку, которая еще не признана действительной? Однако подобные рассуждения вряд ли могут объяснить последствия ничтожности предварительного договора. В этом случае стороны не могут ссылаться на то, что считали обязательство действительным, поскольку действует презумпция знания закона. Но ведь недействительная сделка не должна исполняться сторонами, поскольку не влечет юридических последствий, а значит, и обязанностей по ее исполнению. Полагаем, что заключение основного договора во исполнение предварительного договора является мнимой сделкой, как сделка, совершенная без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

Законодателем сформулирована следующая классификация недействительных сделок: оспоримые и ничтожные сделки. По нашему мнению, основной договор — это не самостоятельное обязательство, а сделка, которая совершается во исполнение предварительного договора. Вывод о самостоятельности основного договора можно с уверенностью сделать только в том случае, если этот договор заключен за пределами установленного в предварительном договоре срока или заключен на условиях, не включенных в предварительный договор но в последнем случае предварительный договор не будет считаться заключенным.

Сделка, совершаемая между теми же сторонами во исполнение другого недействительного обязательства, также не может считаться действительной поскольку недействительное обязательство не влечет никаких юридических последствий.

Если же мы полагаем, что основной договор заключается не во исполнение предварительного, а является полностью самостоятельной и независимой от предварительного договора сделкой, то в чем же тогда заключается исполнение предварительного договора?

Таким образом, исполнение недействительного договора не может прекратить обязательство, им установленное, поскольку это обязательство недействительно. По сути, заключение договора в пределах сроков, установленных в недействительном предварительном договоре, и на условиях, в нем указанных, представляет собой исполнение недействительной сделки.

Недействительная сделка не является акцессорным обязательством она не обеспечивает исполнение основного обязательства, а обеспечивает его возникновение.

Следовательно, нет оснований ссылаться на то, что недействительность акцессорного обязательства не влияет на действительность основного. Предварительный и основной договоры не являются частями одной сделки, и поэтому нельзя ссылаться на то, что недействительность части сделки не влечет недействительности сделки в целом, если, можно предположить, последняя была бы заключена и без включения в нее соответствующей части предварительный договор и основной договор — это две связанные между собой сделки.

Следовательно, недействительность предварительного договора во всех случаях влечет недействительность основного договора, заключенного в его исполнение.

An error occurred.

.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ

.

.

.

.

.

.

.

.